發展商虧建可負擔房屋 開放市場房價恐推高

大馬房地產發展商會（REHDA）霹靂州分會主席陳志強表示，霹州可負擔房屋定價在25萬令吉以下，根據霹州可負擔房屋策略，凡是房屋發展計劃面積超過20英畝就必須建築40%可負擔房屋、中價和低價屋，另外60%是價格開放的房屋。

“即10%低價屋（9萬令吉）、10%中價屋（16萬令吉）和20%可負擔房屋（低於25萬令吉）。”

他表示，該會願履行職責，助政府為全民提供足夠的房屋，但一如總會會長拿督童銀坤的立場，政府應全權發展可負擔房屋，而全球許多國家已推行該策略，這有助避免交叉補貼導致屋價上漲，增加M40群體的擁屋負擔。

他說，發展商為了遵守低、中和可負擔房屋所設定的條件而面對各種挑戰，因為要滿足上述要求才可以興建開放價格市場的房屋單位，包括必須調高開放市場房價。

他說，較早前該會曾與霹靂州行政議員黃詩情會面，討論房屋政策和國能及水務局遲完工，拖慢房屋竣工進度的問題。

大馬房地產發展商會霹靂州分會副主席羅萬豪表示，政府應向新加坡政看齊，負責承建可負擔房屋，否則私人發展商要負荷地價和建築成本，在成本比屋價更高的蒙虧情況下，只好調升中等和高價屋的價格。

他指出，一個房屋單位的地價（20尺乘70尺）就要7萬令吉，建屋成本（雙層排屋）要20萬令吉，所以本錢就要27萬令吉，但政府要發展商興建9萬至14萬令吉的可負擔房屋，變成了發展商要倒貼。

他表示，為此發展商只好從60%不受控制的屋子價格著手，以便分擔可負擔房屋成本。

“至於單層屋子的建築成本也要12萬至13萬令吉，加上地價，建築成本總共是20萬令吉，若根據政府的規定售價9萬令吉，變成發展商每建一間9萬令吉屋子就要蒙虧11萬令吉，若建設14萬9000令吉房屋就要虧6萬令吉。”

他說，若以30%可負擔房屋來計算，那麼發展商每建100間屋子，要虧本220萬令吉，為此發展商將會從60%價格不受控的屋子下手，每間屋子調升3萬7000令吉。

他表示，這無形中，導致M40和T20群體受牽連，但發展商只是“照單配藥”，因政府開出許多條件，限制發展商不能隨意漲價，造成中等和高收入群體必須支付更多錢來買屋，以便津貼30%的可負擔房屋。

他說，在20至30年前，廉價屋只需2萬5000令吉，但在B40群體中卻不受落，包括嫌太小和建設欠佳，後來政府將其價位提高至5萬令吉，過後再變至現在的9萬令吉。

“政府一直以來也要求發展商不能起太貴的屋子，以免人民買不起，然而買地就已是7萬令吉，要發展商怎樣去負荷？”

他說，首相要求重新檢視現有的可負擔房屋政策，或許就是要調高受控制房價的40%比例，例如變成50至60%，如是這樣，那麼M40群體肯定更加“慘”，變得越來越窮，最後成為B40群體。

他促請政府負責承建可負擔房屋，不用私人發展商出資購買昂貴的土地，一如在新加坡，是由政府承建廉價屋，人民抽籤買政府屋，非常便宜。

“反觀若由私人發展商去做比較艱難，因為涉及買地的過程，又要被政府控制屋價，而地價卻不受控制，變得越來越貴。”

他說，除非地價控制在2萬令吉，那麼就無需通過M40群體補貼可負擔房屋了。

他說，自從行動管制令之後，建材價格和人工成本都漲了30%，但人民的薪水普遍沒有起30%。

“若屋子起價，導致薪水和屋價的落差越來越大，就連中等收入群體也買不起屋子。”

大馬房地產發展商會理事邱文傳表示，發展商在建低價、中價、可負擔房屋和土著單位，都是通過“交叉補貼”。

他指出，“交叉補貼”的意思是通過提高開放市場的屋價，來補貼低價和中價屋，以免在興建中低價屋子時蒙受虧本，導致開放市場的房屋買者，即M40和T20群體必須津貼有關屋價。

他說，發展商要興建一間價格9萬令吉的屋子，除了要支付地價，還要承擔基本建設如建溝渠、道路、設水電供、水喉、排汙系統等。

他說，目前一幅60尺乘25尺的地價為6萬餘令吉，建設屋子的費用每方尺120令吉，而低價屋是9萬令吉，中價屋則是14萬至18萬令吉，屋價根本不夠負荷建築成本，發展商需要自己準備足夠的資金，而且建竣後，屋子也未必賣得出。

他希望政府和發展商能一起負擔建設屋子的計劃，在許多國家都是由政府承建屋子，例如新加坡是由建屋發展局（HDB）承建房屋。

他認為我國政府可通過政府相關公司（GLC）和霹靂房地產局（LPHP）承建屋子，從而創造雙贏局面，免得在交叉補貼情況下，加重了開放市場消費者的負擔。

霹靂房屋地產代理商公會顧問拿督李升表示，私人發展商承建可負擔房屋是在履行社會責任或承擔政府責任。

他說，發展商要獲得入住證明書（OC），就要建路、溝渠和道路等，為此發展商只好從中、高價屋的銷售盈利來補貼可負擔房屋的成本。

他指出，若調漲中高價屋價格，也會導致屋子難賣，而目前最好賣的房屋是單層排屋。

他說，各州所規定可負擔房屋的比例和價格不同，視地方而定。

對於首相指示地方政府發展部檢討強制大型房屋發展商承建可負擔房屋的條件，李升說，大型房屋計劃就是指佔地100英畝的房屋計劃，約興建1萬間房屋。

他認為，建設基本設施如道路其實是地方政府的責任，而興建可負擔房屋是聯邦政府的責任，政府要私人發展商負擔這些責任，就應該調低地價和發展商給予各政府部門的補貼（contribution)，以鼓勵發展商興建更多可負擔房屋。

掌管霹靂州房屋及地方政府事務的行政議員黃詩情說，州政府體諒發展商面對的問題，因此在去年尾已推出了經過調整的房屋政策，將原本規定發展商在20英畝房屋發展地段要興建50%的低價、中價和可負擔房屋，降低至40%。

她說，原本“我的霹靂州房屋I(低價）、我的霹靂州房屋II(中價）和我的霹靂州房屋III(可負擔）”所要建築的百分比分別是10%、20%和20%，而開放價格市場房屋則佔有50%，在團結政府執政前，州政府已決定要做出調整，並在去年12月，通過霹靂州房地產局推出該經過修改的房屋政策，並於今年1月1日開始落實。

對於發展商的立場，她表示，私人發展商是以利潤為先，然而霹靂州政府必須關注各個角度，確保人民對房屋的需求獲得滿足，這方面必須顧及人民收入和能力，因此規定了發展商必須興建低價、中價和可負擔房屋。

她表示，雖然發展商表示建築上述房屋的負擔很重，但希望他們通過所得的盈利能“拉上補下”，並履行社會責任，建設可負擔房子。在疫情後，州政府也放寬了限制，讓發展商可建設60%的開放價格市場房屋。

她說，根據2018至2023年的霹靂州房屋政策定下的目標，霹州內要建設5萬間可負擔房屋。

她希望發展商能善用利潤來覆蓋虧損，勿將成本轉嫁予消費者，與政府一同協力，為人民提供可負擔房屋。

2022年霹靂州房屋政策

房屋類型 / 價格 / 最小建築面積 / 比率

我的霹靂州房屋I / 9萬令吉 / 至少900平方尺 / 10%

（低價）

我的霹靂州房屋II / 16萬令吉 / 至少950平方尺 / 10%

（中價）

我的霹靂州房屋III / 25萬令吉 / 至少1000平方尺 / 20%

（可負擔）

開放價格市場房屋 / 無限制 / 無限制 / 60%